Qué comprobar antes de comprar una finca
Una lista concreta, con la fuente oficial de cada dato. Puedes recorrerla tú mismo: todo lo que aparece aquí es público. Lo que cuesta no es el acceso, es el cruce.
Actualizado el 7 de agosto de 2026
Las doce comprobaciones
| Qué comprobar | Dónde está | Por qué importa |
|---|---|---|
| Superficie real frente a la anunciada | Catastro (descripción y geometría INSPIRE) | Si compras por €/ha, cada punto porcentual es dinero |
| Titularidad, cargas y arrendamientos | Registro de la Propiedad (nota simple) | Lo único que acredita quién vende y con qué cargas |
| Zonas inundables y dominio público hidráulico | SNCZI (MITECO) y confederación hidrográfica | Condiciona edificar, cerrar y mover tierras |
| Red Natura 2000 y espacios protegidos | Banco de Datos de la Naturaleza (MITECO) | Puede impedir instalaciones y cambios de uso |
| Montes de utilidad pública y vías pecuarias | Cartografía autonómica y estatal | Servidumbres y deslindes que no siempre están inscritos |
| Construcciones no declaradas | Ortofotos PNOA e históricas del IGN + Catastro | El comprador hereda la regularización y el riesgo |
| Estado real del cultivo | Serie Sentinel-2 (Copernicus) | Recuperar una parcela abandonada cuesta dinero |
| Pendiente y orientación | Modelo digital del terreno MDT05 (IGN) | Decide si es mecanizable y si sirve para tu cultivo |
| Uso SIGPAC y elegibilidad PAC | FEGA | Los derechos van con el agricultor, no con la finca |
| Acceso rodado y linderos con camino público | Catastro + ortofoto actual | Una parcela enclavada vale bastante menos |
| Agua: pozo, concesión o comunidad de regantes | Confederación hidrográfica | El derecho de riego no acompaña a la finca por defecto |
| Planeamiento municipal aplicable | Ayuntamiento | Define qué se puede construir y con qué condiciones |
El orden en que conviene hacerlas
No todas cuestan lo mismo ni descartan lo mismo. Si vas con tiempo limitado, este orden te ahorra trabajo inútil:
- Primero lo que puede tumbar la operación entera: afecciones ambientales, flujo preferente e inexistencia de acceso. Son cinco minutos de visor y evitan enamorarse de una finca inviable.
- Después lo que cambia el precio: superficie real, estado del cultivo, construcciones sin declarar. Aquí es donde se negocia.
- Por último, lo jurídico: nota simple, arrendamientos, tanteos y planeamiento. Es lo que confirma que puedes firmar con seguridad, y conviene tenerlo antes de la señal.
El error más caro: confundir «no aparece» con «no existe»
Las capas oficiales cubren lo que cubren. Que una parcela no intersecte con la cartografía de zonas inundables no significa que nunca se encharque; que no haya vía pecuaria cartografiada no significa que no haya un paso de siempre. La cartografía es la mejor evidencia disponible antes de firmar, y aun así hay que visitar la finca y hablar con quien la conoce.
En el informe distinguimos esto de forma explícita con dos niveles de confianza: ALTA para lo publicado por una fuente oficial y MEDIA para nuestras inferencias, que se redactan siempre como lo que son.
Tres de estas comprobaciones tienen guía propia, porque son las que más veces cambian el precio:cómo saber si una finca es inundable,qué hacer con una construcción sin declarary qué hace viable una finca para placas. Si empiezas de cero, la guía completa de compralas ordena en su contexto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprobar todo esto yo mismo y gratis?
Sí, y te explicamos dónde está cada cosa precisamente para que puedas. Todas las fuentes son públicas. Lo que lleva tiempo es cruzarlas: cada organismo tiene su visor, sus capas y su vocabulario, y hacerlo bien sobre una parcela son varias horas. Si estás mirando una sola finca y te sobra un sábado, hazlo tú. Si estás comparando cinco o vas con prisa, cómpralo hecho.
¿Qué necesito para pedir el informe?
Solo la referencia catastral de la parcela (14 o 20 caracteres) y un correo. Si no la tienes, con el enlace del anuncio o la dirección la localizamos nosotros antes de que pagues.
¿Sirve para fincas muy pequeñas?
Parcialmente. La parte catastral, de afecciones y de ortofoto funciona igual de bien. La parte satelital pierde fiabilidad por debajo de unos 1.000 m², porque el píxel de Sentinel-2 mide 10 metros y la señal se mezcla con la de los vecinos. En esos casos lo indicamos expresamente en el informe en lugar de dar un dato dudoso por bueno.
¿Y si la finca está en País Vasco o Navarra?
Esos territorios tienen catastros forales propios que aún no integramos, así que de momento no podemos servir el informe. Si haces el pedido, te devolvemos el importe íntegro.
Este artículo y los informes que elaboramos describen fuentes públicas oficiales y su interpretación habitual. No sustituyen el asesoramiento profesional. Las decisiones tomadas a partir de esta información son responsabilidad del usuario. Los datos proceden de fuentes oficiales que pueden contener errores o estar desactualizadas.