Identificación y superficies
Datos catastrales y superficie declarada frente a la medida sobre la geometría oficial INSPIRE. Las discrepancias de superficie son el motivo de negociación más frecuente.
Catastro
Due diligence de finca rústica
Sabrás lo que compras antes de firmar
El vendedor te cuenta lo que le interesa. Las fuentes públicas cuentan el resto: si la superficie cuadra, si la finca lleva años sin trabajarse, si se inunda, si hay una nave que no consta en Catastro. Lo reunimos todo en un informe y te decimos qué hacer con ello.
- ¿La superficie real coincide con la del anuncio?
- ¿Se cultivaba de verdad «hasta hace poco»?
- ¿Se inunda esa parte de abajo?
- ¿Esa nave está declarada o la heredo como problema?
- ¿Puedo poner placas, o está dentro de Red Natura?
- ¿Tiene acceso rodado o estoy enclavado?
Qué incluye01 02 03 04 05 06
Seis secciones, un dictamen
No es una ficha de datos ni un score. Es un documento que ordena los hallazgos por gravedad y termina diciéndote qué exigir antes de firmar.
Aprovechamiento y estado real
Cultivos declarados por subparcela y serie satelital de 8 años: si la finca se trabaja, desde cuándo no y con qué margen de duda (el barbecho largo se parece al abandono).
Catastro · Sentinel-2
Análisis multitemporal
Ortofotos oficiales fechadas desde 1956 hasta hoy. Sirven para detectar naves, piscinas o cierres que no constan en Catastro y para acotar su antigüedad mínima.
IGN — PNOA e históricos
Afecciones y riesgos
Inundabilidad por período de retorno (T10/T100/T500 y zona de flujo preferente), Red Natura 2000, montes de utilidad pública, vías pecuarias y pendiente del terreno.
MITECO · IGN
Potencial de aprovechamiento
Producción fotovoltaica específica de la parcela, uso SIGPAC a efectos PAC y frente a camino público. Lo que decide si tu plan para la finca es viable.
PVGIS · FEGA
Qué hacer antes de firmar
Lista de actuaciones concretas: qué exigir al vendedor, qué verificar en el Registro y qué repercutir en el precio. Sin esto, el informe sería solo datos.
Elaboración propia
Cómo se lee
Cada hallazgo, con severidad y confianza
Ejemplo real de la primera página del informe: qué se ha encontrado, de dónde sale y hasta qué punto es un hecho o una inferencia.
- INCIDENCIA
Edificación de ~90 m² presente en ortofoto oficial desde 2010 y no declarada en Catastro.
Confianza ALTA · dato oficial
- OBSERVACIÓN
La serie NDVI muestra ciclo de cultivo hasta 2022 y señal plana después, compatible con cese de la actividad.
Confianza MEDIA · inferencia
- AFECCIÓN
Franja de ~800 m² (4,1 %) dentro de la lámina inundable T500. Fuera de T10, T100 y zona de flujo preferente.
Confianza ALTA · cartografía oficial
- CONFORME
Superficie medida 19.610 m² frente a 18.430 m² declarados (+6,4 %). Sin afección de Red Natura 2000.
Confianza ALTA · dato oficial
Comparativa
Ficha, valoración o dictamen
Hay tres cosas distintas en el mercado y conviene no confundirlas, porque solo una está escrita desde el lado del que compra.
| Ficha de datos catastrales | Informe de valoración | Dictamen de comprador informefinca.es | |
|---|---|---|---|
| Para quién está pensado | Quien quiere el dato suelto | Propietario que quiere vender | Comprador que va a firmar |
| Datos catastrales y superficie | Sí | Sí | Sí, y contrastados: declarada frente a medida sobre la geometría oficial |
| Estimación de precio | No | Sí, es su producto | No. Damos los hechos que mueven el precio, no una cifra |
| Zonas inundables (SNCZI) | No | No | Sí, con la superficie afectada por período de retorno |
| Red Natura 2000, montes UP, vías pecuarias | No | No | Sí, con distancia al espacio protegido más próximo |
| Construcciones no declaradas en Catastro | No | No | Sí, comparando ortofotos oficiales fechadas desde 1956 |
| Estado real del cultivo | El uso declarado | El uso declarado | Serie satelital de 8 años: si se cultiva y desde cuándo no |
| Fuente y método de cada dato | Habitualmente scores sin metodología publicada | Parcial | Cada hallazgo con fuente oficial, fecha y nivel de confianza |
| Qué hacer antes de firmar | No | Lista de temas a investigar | Recomendaciones concretas y qué negociar |
| Precio orientativo | 10-15 € | Gratuito (capta el encargo de venta) | 39 € |
Los tres formatos son legítimos y responden a preguntas distintas: si necesitas una tasación con validez bancaria, lo tuyo es un tasador homologado; si vas a vender, un informe de valoración. Este producto responde a una sola pregunta: qué me estoy jugando si compro esta finca.
Cómo funciona
Tres pasos
1
Nos das la referencia catastral
Está en el anuncio, en el recibo del IBI o la localizas en la sede del Catastro. Si no la tienes, nos escribes y la buscamos nosotros.
2
Cruzamos las capas oficiales
Catastro, IGN, MITECO, FEGA, PVGIS y Copernicus, todas sobre la geometría exacta de esa parcela. Cada resultado queda fechado y con su fuente.
3
Recibes el PDF en unos minutos
Un documento de 6 secciones con los hallazgos ordenados por severidad y las actuaciones recomendadas antes de firmar.
Transparencia sobre el método. El informe se genera de forma automática, y por eso llega en minutos. Automático no significa opaco: las reglas con las que se redacta cada hallazgo —cuándo algo es una incidencia y cuándo una simple observación, qué se afirma y qué se declara como inferencia— están escritas una a una y verificadas con pruebas antes de publicarse. No hay un modelo adivinando ni un algoritmo que puntúe: hay criterios explícitos, y cada dato cita la fuente oficial de la que sale para que puedas comprobarlo tú.
De dónde salen los datos
Solo fuentes públicas oficiales
- Dirección General del Catastro — descripción de la parcela, subparcelas de cultivo y geometría INSPIRE.
- Instituto Geográfico Nacional — ortofotos PNOA e históricas desde 1956 y modelo digital del terreno MDT05 (CC BY 4.0).
- MITECO — zonas inundables del SNCZI y Banco de Datos de la Naturaleza (Red Natura 2000, espacios protegidos).
- FEGA — recintos SIGPAC y uso agrario a efectos de la PAC.
- PVGIS (Comisión Europea) — radiación y producción fotovoltaica específica.
- Copernicus Sentinel-2 — serie temporal de índices de vegetación de los últimos 8 años.
Ninguna de estas fuentes es secreta: puedes consultarlas tú mismo. Lo que cobramos es reunirlas sobre tu parcela, cruzarlas entre sí e interpretarlas sin adornos.
Guías
Aprende a mirar una finca
Todo lo que cruzamos en el informe se puede consultar por tu cuenta. Aquí está explicado, con la fuente oficial de cada dato.
Comprar una finca rústica sin sorpresas
Por qué Registro, Catastro y realidad física no coinciden, y las siete comprobaciones que evitan casi todos los disgustos.
Qué comprobar antes de comprar una finca
Las doce comprobaciones, con la fuente oficial de cada una y en qué orden conviene hacerlas.
Cómo saber si una finca está en zona inundable
Qué significan T10, T100, T500 y la zona de flujo preferente, y qué te deja hacer cada una.
Construcción sin declarar en una finca rústica
Cómo se detecta con ortofotos fechadas, qué riesgo hereda el comprador y cómo se negocia.
Finca rústica para placas solares
Por qué el punto de conexión decide más que la radiación, y qué afecciones tumban un proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Esto sustituye a la nota simple del Registro de la Propiedad?
No, y nadie que te diga lo contrario está siendo honesto. El Catastro es una base tributaria: describe la finca, pero no acredita quién es el dueño ni qué cargas tiene. Eso solo lo dice el Registro. Nuestro informe cubre la otra mitad del problema —el territorio, los usos y las afecciones— y te indica exactamente qué pedir en el Registro.
¿Es una tasación? ¿Me dice cuánto vale la finca?
No damos una cifra. Damos los hechos que mueven esa cifra: superficie real, estado del cultivo, afecciones que limitan el uso y construcciones irregulares. Si necesitas una valoración con validez bancaria, necesitas un tasador homologado.
¿Qué fiabilidad tienen los datos?
Cada hallazgo lleva su nivel de confianza. ALTA significa que es un dato publicado por una fuente oficial (una intersección con la cartografía de zonas inundables, por ejemplo). MEDIA significa que es una inferencia nuestra sobre datos oficiales —típicamente la lectura de la serie satelital— y por tanto requiere verificación sobre el terreno. Nunca presentamos una inferencia como un hecho.
¿Vale para cualquier finca? ¿Y para suelo urbano?
Solo para fincas rústicas. No cubrimos inmuebles urbanos —pisos, locales ni solares—, y no es una limitación técnica: sobre suelo urbano lo que decide la compra es el planeamiento municipal (qué se puede edificar, cuánto y con qué cargas), y de eso este informe no dice nada. Lo que cruzamos —inundabilidad, Red Natura, montes de utilidad pública, vías pecuarias, subparcelas de cultivo— es cartografía agraria y ambiental. Si tecleas una referencia urbana, te lo decimos antes de cobrar.
En territorio de Catastro común, sí. País Vasco y Navarra tienen catastros forales propios y de momento quedan fuera: si nos pides una parcela de esas comunidades, te devolvemos el importe. Las parcelas muy pequeñas (por debajo de unos 1.000 m²) pierden fiabilidad en la parte satelital, porque el píxel de Sentinel-2 es de 10 m; en esos casos nos apoyamos más en la ortofoto.
¿Cuánto tarda y qué recibo exactamente?
Un PDF por correo en unos minutos, con las seis secciones del informe de ejemplo. Sin registro, sin suscripción y sin que tengas que instalar nada.
¿Puedo pedir varios informes o necesito algo para mi empresa?
Si estás cribando fincas en volumen (promoción fotovoltaica, agencia rural, gestión de patrimonio agrario), escríbenos: hacemos lotes y adaptamos el formato. Es el uso para el que más margen de mejora tenemos ahora mismo.
Lista de espera
Todavía no está abierto
Estamos terminando el servicio. Déjanos la parcela que te interesa y tu correo, y te avisamos en cuanto se pueda pedir. No se cobra nada ahora y no adquieres ningún compromiso: el precio previsto es de 39 € por informe.
No tengo la referencia catastral
Escríbenos a contacto@informefinca.es con el enlace del anuncio, la dirección o unas coordenadas del mapa y localizamos la parcela antes de que pagues.